Det handler om å finne en arbeidsrekkefølge som gir malerne tilstrekkelig tilgang til flatene, samtidig som nødvendige deler av bygget kan fungere. I noen prosjekter kan hele etasjer frigjøres. Andre steder må arbeidene deles opp i langt mindre soner.
Artea utfører maler- og overflatearbeider i Lierbyen for bedrifter, offentlig sektor, borettslag, sameier og entreprenører. Ved både vedlikehold og større rehabiliteringer kan arbeidene planlegges rundt aktivitet i bygget og koordineres med andre fag der prosjektet omfatter mer enn maling.
Første spørsmål er ikke hvilken farge veggen skal ha
Når et eksisterende bygg skal oppgraderes, er fargevalg bare én del av prosjektet. Før behandlingen bestemmes må man vite hva man faktisk skal male på.
Eldre vegger kan ha flere tidligere behandlinger, reparasjoner, hull etter innredning og lokale skader. Andre områder kan være bygget om og bestå av nyere materialer.
Dette påvirker forarbeidet.
Dersom eksisterende maling sitter godt og veggen hovedsakelig har normal bruksslitasje, kan behovet være relativt begrenset. Hvis underlaget har løse behandlinger, sprekker eller mange ujevne reparasjoner, må disse forholdene håndteres før sluttbehandlingen.
Kravet til ferdig overflate spiller også inn.
Et representativt møterom med store veggflater og mye sidelys kan kreve mer omfattende forarbeid enn et mindre synlig driftsrom.
En vurdering av underlaget og bruken av rommet gir derfor et bedre prosjektgrunnlag enn å beregne arbeidet utelukkende etter areal.
Når kontoret skal pusses opp uten at alle kan flytte ut
Kontorrehabilitering er et typisk eksempel på arbeid som ofte må gjennomføres parallelt med normal aktivitet.
Virksomheten kan kanskje flytte ansatte internt, men sjelden tømme hele bygget over lengre tid.
Da kan arbeidet deles opp.
En avdeling frigjøres, inventar håndteres og nødvendige overflatearbeider utføres. Når området er ferdig og klart for bruk igjen, kan neste sone tas.
Dette høres enkelt ut, men krever at flere praktiske spørsmål avklares på forhånd.
Hvor skal ansatte arbeide mens deres område behandles? Hvilke møterom må være tilgjengelige? Kan inventar flyttes ut, eller må det beskyttes på stedet? Hvordan skal materialer transporteres gjennom bygget?
Slike forhold påvirker hvor raskt produksjonen kan gå.
Hvis store sammenhengende arealer kan frigjøres, blir gjennomføringen normalt mer effektiv. Dersom prosjektet må deles opp i mange små arbeidsområder, øker behovet for rigging, beskyttelse og koordinering.
Fellesarealer krever en egen fremdriftsplan
Korridorer, inngangspartier og trapper er ofte blant områdene som trenger maling først. Samtidig er det nettopp disse arealene som binder bygget sammen.
De kan derfor ikke uten videre stenges.
I et næringsbygg kan en korridor være nødvendig for tilgang til kontorer. I et offentlig bygg kan inngangen være en sentral ferdselsvei, mens et borettslag eller sameie må opprettholde tilgang til boligene.
Arbeidet må tilpasses dette.
En korridor kan eksempelvis deles i områder eller ferdigstilles etappevis. I et bygg med flere innganger kan trafikken i enkelte tilfeller ledes annerledes mens en sone behandles.
Hva som er praktisk avhenger av byggets utforming.
Poenget er at tilgjengeligheten bør inngå i planleggingen før oppstart, ikke løses først når malerarbeidet allerede er i gang.
Slitasjen i et bygg følger trafikken
Vedlikeholdsbehovet er sjelden jevnt fordelt.
Områder med mye ferdsel får gjerne merker og støtskader raskere enn rom som brukes av få mennesker. Vegger ved innganger, dører og smale passasjer er ofte mer utsatt enn store, åpne flater.
Dette kan brukes aktivt i vedlikeholdsplanleggingen.
I stedet for å vente til hele bygget fremstår slitt, kan de mest belastede områdene følges opp tidligere. Mindre reparasjoner og ny behandling i enkelte soner kan forlenge perioden frem til neste omfattende rehabilitering.
For en virksomhet eller eiendomsforvalter gir dette mulighet til å prioritere vedlikeholdet etter faktisk behov.
Det kan også gjøre prosjektene lettere å gjennomføre fordi mindre områder påvirkes om gangen.
Oppgradering av næringslokaler i Lierbyen
Et næringslokale kan trenge oppgradering selv om den tekniske funksjonen fortsatt er god.
Overflatene kan være slitt, planløsningen kan ha blitt endret eller virksomheten kan ønske å tilpasse lokalene til en ny arbeidshverdag.
Når rommene bygges om, oppstår gjerne en blanding av nye og eksisterende flater.
Nye skillevegger skal behandles. Der gamle vegger er fjernet, kan tilstøtende vegger og tak ha spor som må utbedres. Flytting av installasjoner og innredning kan etterlate hull og lokale skader.
Da må malerarbeidet tilpasses ombyggingen.
Hvis det ferdige rommet skal fremstå som én helhet, bør overgangene mellom nytt og gammelt håndteres før sluttbehandlingen.
Det er særlig relevant i kontorer, møterom, resepsjoner og andre arealer der store sammenhengende flater er godt synlige.
Leietakertilpasning med en fast overtakelsesdato
Når et næringslokale skal klargjøres for ny leietaker, blir tiden mellom utflytting og innflytting ofte verdifull.
Det er en periode der lokalene kan være tilgjengelige for større arbeider uten å forstyrre normal virksomhet.
Men perioden kan være kort.
Riving, tekniske tilpasninger, nye vegger, gulvarbeider og maling skal kanskje gjennomføres før en dato som allerede er avtalt.
Da må arbeidene legges i riktig rekkefølge.
Malerarbeidet bør starte i soner der underlagene er klare, i stedet for nødvendigvis å vente til hele lokalet er ferdig ombygd. På større prosjekter kan dette gi bedre flyt.
Samtidig bør ferdigmalte områder beskyttes mot etterfølgende arbeider.
God koordinering handler dermed både om å komme tidlig nok inn og om å unngå at sluttbehandlede flater utsettes for unødvendige skader før overlevering.
Offentlige bygg kan ikke alltid stenge for vedlikehold
I offentlige bygg kan rehabiliteringen måtte gjennomføres mens bygget fortsatt ivaretar sin vanlige funksjon.
Det stiller krav til både fremdrift og avgrensning av arbeidsområdene.
Inngangspartier, korridorer og andre arealer med mye trafikk kan samtidig være de delene som har størst vedlikeholdsbehov.
En praktisk løsning kan være å gjennomføre prosjektet i faser.
Arbeidsområdet avgrenses, ferdigstilles og åpnes igjen før neste sone tas. Dersom bygget har perioder med lavere aktivitet, kan enkelte arbeider også planlegges rundt disse.
Overflatene bør vurderes ut fra bruken.
Arealer med høy trafikk og hyppig rengjøring kan ha andre behov enn kontorer og mindre belastede rom. Ved å skille mellom funksjonene kan både behandlingen og det senere vedlikeholdet tilpasses bedre.
Borettslag og sameier: malerarbeid der beboerne ferdes hver dag
Når et borettslag eller sameie skal rehabilitere trapperom og andre fellesarealer, kan ikke prosjektet planlegges som om bygget står tomt.
Beboerne skal fortsatt hjem.
Dette gjør tilgang, informasjon og arbeidsrekkefølge til en naturlig del av gjennomføringen.
I bygg med flere oppganger kan én oppgang tas om gangen. I andre bygg kan det være mer hensiktsmessig å dele arbeidet etter etasjer eller mindre soner.
Det bør samtidig tas hensyn til at slitasjen varierer.
Inngangspartier og vegger i utsatte passasjer kan kreve mer reparasjon enn mindre belastede flater. Dersom forarbeidet spesifiseres etter faktisk tilstand, blir prosjektet bedre tilpasset bygget.
For styret gir det også et mer forståelig grunnlag for å vurdere omfanget enn en generell bestilling om å «male trapperommet».
Malerentreprenør i større byggeprosjekter
I et nybygg eller en omfattende rehabilitering er situasjonen annerledes enn ved løpende vedlikehold.
Her skal malerarbeidet inngå i en produksjonsplan sammen med mange andre fag.
Underlagene må være klare når malerne skal inn. Samtidig kan etterfølgende aktiviteter være avhengige av at rom og soner blir ferdigstilt til avtalt tid.
På større byggeplasser vil ulike deler av bygget befinne seg i forskjellige faser.
En etasje kan være klar for sparkling, en annen for sluttbehandling, mens arbeider fortsatt pågår andre steder.
Dette krever fleksibilitet i produksjonen.
Artea har erfaring fra omfattende byggeprosjekter der malerleveransen må koordineres med prosjektledelse og øvrige entrepriser. For entreprenører med prosjekter i Lierbyen kan Artea levere maler- og overflatearbeider som del av både nybygg og større rehabiliteringer.
Underlaget bestemmer hvor mye arbeid som ligger bak sluttstrøket
Det ferdige resultatet vurderes gjerne ut fra det man ser etter at arbeidet er avsluttet. Arbeidsmengden ligger imidlertid i stor grad i det som skjer før sluttbehandlingen.
Hull skal repareres. Ujevnheter kan måtte sparkles og slipes, og eksisterende flater må ha tilstrekkelig vedheft.
Etter ombygging kan forskjellige underlag møtes på samme vegg.
Da kan behandlingen måtte tilpasses for å skape et jevnt grunnlag.
Det er derfor vanskelig å vurdere et rehabiliteringsprosjekt ut fra veggarealet alene.
En stor, stabil vegg kan være effektiv å behandle. Et langt mindre område med mange detaljer, gamle skader og krevende underlag kan ta betydelig mer tid.
Dette bør gjenspeiles i både befaring, arbeidsbeskrivelse og tilbud.
Når gulv og vegger skal fornyes i samme prosjekt
Ved større rehabilitering av kontorer, fellesarealer og næringslokaler er det vanlig at gulvet også har et vedlikeholdsbehov.
Da bør overflatearbeidene planlegges samlet.
Hvis veggene skal sparkles og slipes, er det en fordel at arbeidsrekkefølgen tar hensyn til det nye gulvet. Dersom gulvet legges først, må det beskyttes gjennom resten av prosjektet.
Selve gulvunderlaget kan også kreve tiltak.
Etter mange års bruk eller bygningsmessige endringer kan det finnes ujevnheter som må håndteres før nytt gulv etableres. Gulvavretting kan da inngå i forberedelsen.
Artea utfører både gulvlegging, gulvavretting og malerarbeid.
Når flere overflater skal fornyes samtidig, kan dette gjøre det enklere å styre rekkefølgen og redusere antall grensesnitt mellom separate leveranser.
Fasadevedlikehold handler først om hva som finnes under malingen
En fasade som ser slitt ut trenger ikke nødvendigvis bare et nytt strøk.
Før behandlingen bestemmes bør det vurderes om slitasjen ligger i overflatebehandlingen eller i underlaget.
Falming og normal nedbrytning kan indikere behov for fornyelse av eksisterende behandling. Sprekker, avskalling eller andre skader kan kreve mer omfattende tiltak.
På puss- og betongflater bør nødvendige reparasjoner utføres før sluttbehandlingen.
Ellers kan en ny overflate skjule problemet midlertidig uten å håndtere selve skaden.
Artea utfører fasadeoppussing og betongrehabilitering. Det gjør det mulig å vurdere reparasjon og overflatebehandling som deler av samme prosjekt når tilstanden tilsier det.
Betongskader bør behandles som betongskader
Synlige sprekker eller avskalling i betong er noe annet enn vanlig slitasje på maling.
Dersom selve betongen er skadet, må tiltaket rette seg mot underlaget.
Hva som er nødvendig vil avhenge av typen skade og omfanget. Derfor bør tilstanden vurderes før reparasjonen bestemmes.
Etter nødvendig rehabilitering kan overflaten ferdigstilles med behandling som passer prosjektet.
Artea utfører inspeksjon, reparasjon og overflatebehandling av betong.
For borettslag, sameier, næringsbygg og offentlige bygg i Lierbyen kan dette være relevant når et fasade- eller vedlikeholdsprosjekt avdekker skader som går dypere enn den eksisterende overflatebehandlingen.
Vedlikehold kan prioriteres etter hvor bygget slites
En langsiktig vedlikeholdsplan trenger ikke bety at alle malte flater skal behandles etter samme intervall.
Det er ofte mer praktisk å følge de områdene som får størst belastning.
I et kontorbygg kan resepsjon, korridorer og fellesarealer kreve hyppigere oppfølging enn enkeltkontorer. I et borettslag kan inngangssoner og enkelte deler av trapperommet slites raskere.
Ved å oppdage behovet tidlig kan mindre tiltak utføres før skadene blir omfattende.
Dette kan forlenge levetiden på eksisterende behandling og gjøre det mulig å fordele større rehabiliteringer over tid.
Artea tilbyr service- og vedlikeholdsarbeider for større kunder og bygg der løpende oppfølging er mer hensiktsmessig enn å vente på ett omfattende prosjekt.
Hva påvirker kostnaden når bygget fortsatt er i bruk?
Ved malerarbeid i aktive bygg er det ikke bare selve behandlingen som påvirker arbeidsomfanget.
Gjennomføringen kan ha stor betydning.
Dersom et helt område kan frigjøres, kan arbeidet gjennomføres mer sammenhengende. Må prosjektet deles i mange små soner, blir det gjerne mer flytting, tildekking og rigging.
Mengden inventar spiller også inn.
Et tomt rom gir en annen arbeidssituasjon enn et fullt møblert kontor der utstyr skal beskyttes og virksomheten flytter inn igjen kort tid etter ferdigstillelse.
I tillegg kommer de vanlige faktorene: underlagets tilstand, mengden forarbeid, antall detaljer og kravene til sluttflaten.
På utvendige arbeider påvirkes omfanget også av tilkomst og eventuelle skader i fasaden.
Derfor bør både overflatene og rammene rundt gjennomføringen inngå når et større malerprosjekt vurderes.
Artea som malermester i Lierbyen
Når et bygg skal brukes samtidig som det rehabiliteres, blir planleggingen en del av selve håndverket.
Det må være mulig å utføre nødvendige forarbeider og behandlinger uten at virksomheten, beboerne eller brukerne av bygget mister tilgangen til funksjonene de trenger.
For en bedrift kan dette bety etappevis oppgradering av kontorer. I et offentlig bygg kan rehabiliteringen følge bestemte soner, mens et borettslag eller sameie kan ha behov for å ta én oppgang om gangen.
Ved større byggeprosjekter handler planleggingen i stedet om å følge entreprisens fremdrift og samordne leveransen med andre fag.
Artea utfører maler- og overflatearbeider i Lierbyen ved vedlikehold, rehabilitering og nybygg. Ved behov kan arbeidet kombineres med gulvlegging, gulvavretting samt fasade- og betongrehabilitering.
Slik kan overflatearbeidene planlegges etter både byggets tilstand og menneskene eller virksomhetene som skal bruke det gjennom prosjektperioden og etter ferdigstillelse.
Skal dere rehabilitere et bygg i Lierbyen uten å stenge hele eiendommen?
Artea kan planlegge maler- og overflatearbeidene i etapper tilpasset virksomhet, beboere og nødvendige ferdselsarealer.
Planlegg gjennomføringen med oss
Har dere et byggeprosjekt der malerleveransen må følge en fast fremdrift?
Artea utfører malerarbeid i større entrepriser og koordinerer produksjonen med prosjektets soner og øvrige fag.
